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文/龐無忌
2022年房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)罕見的深度調(diào)整，全行業(yè)經(jīng)歷了一次真正的出清周期。
銷售萎縮、房價走低、企業(yè)業(yè)績大幅下滑……調(diào)整過程不可避免伴隨痛苦。不過，從另一個角度來看，“去腐生肌”之后，行業(yè)才能重回平衡，走向真正的良性循環(huán)。
2023年，隨著房地產(chǎn)的重要性被重新定位，樓市站上新周期的起點�？上驳氖�，經(jīng)過一輪深度調(diào)整，房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到遏制，房地產(chǎn)供求正在新的水平上重新找尋平衡，樓市開始向良性循環(huán)邁步。
擁抱樓市新周期
盡管支持房地產(chǎn)發(fā)展的幾項重要維度(人口、城鎮(zhèn)化率等指標)在過去幾年已經(jīng)發(fā)生了一些重要變化，但58安居客研究院院長張波指出，市場面在2022年才真正顯示樓市開始進入新周期。
國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年，我國商品房銷售規(guī)模從2021年的近18億平方米降至13.6億平方米，重回2015年的水平；商品房銷售額從2021年的18萬億元降至13萬億元，重回5年前。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也首次出現(xiàn)負增長。
張波表示，房地產(chǎn)投資10%的同比降幅在國內(nèi)房地產(chǎn)市場二十多年的發(fā)展中是極為罕見的，這明確顯示房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入新一輪周期。
中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，最近十多年來，房地產(chǎn)高位運行是不合理的、不可持續(xù)的。房地產(chǎn)調(diào)整也是前期政策意圖所在，不過，受到外部沖擊疊加，調(diào)整加深。樓市調(diào)整過程中，如果風險能夠得到較好控制，逐步釋放，那么總體上房地產(chǎn)調(diào)整其實是積極的。
他指出，從總量上看，目前房地產(chǎn)正在接近合理區(qū)間。由于一些長期變量，如人均住房面積、人口老齡化等，房地產(chǎn)不可能像過去一樣高位增長了，“我們預判未來十年房地產(chǎn)以及住房新增部分規(guī)模在10億至12億平方米左右，匹配相應房地產(chǎn)投資規(guī)模”。
經(jīng)濟學家任澤平也認為，房地產(chǎn)大開發(fā)時代落幕，進入存量時代，如果不過度超發(fā)貨幣，不必擔心房地產(chǎn)出現(xiàn)普漲暴漲。他認為，全國套戶比已達1.09，供求基本平衡，70%以上城市面臨人口流失和住房過剩，再加上人口老齡化少子化加速到來，未來住房需求將有所收縮。
在供給與需求重新平衡的過程中，新周期將拉開序幕。
現(xiàn)房銷售：新模式的重要推動力
近期官方所提及的一項關鍵變化值得注意。
近日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議，將當前和今后一段時期的房地產(chǎn)工作重點總結為“穩(wěn)預期、防風險和促轉型”。在促轉型方面，會議明確指出，有條件的可以進行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預售的，必須把資金監(jiān)管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風險。
現(xiàn)房銷售或成為推動房企向新模式轉型的重要方式。
從“賣樓花”的預售制到現(xiàn)房銷售，這一變化意味著什么？
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水在接受中新社國是直通車采訪時表示，現(xiàn)房銷售能有助于減少樓房爛尾及質量問題，對房企來說，也能引導其注重產(chǎn)品質量和高品質服務，引導房企穩(wěn)健經(jīng)營，降低杠桿和負債水平。未來現(xiàn)房銷售可能在重點城市的部分地塊進行試點，或明確為土地出讓的條件。
不過，劉水提醒，從預售到現(xiàn)房銷售，應該是緩慢的轉換過程，不能急轉彎或一蹴而就。預售制在國內(nèi)已有20年歷史，房企經(jīng)營適應了這種模式，盡管有一些缺點，但是優(yōu)點也很明顯，如彌補房企資金不足，加快銷售，加快形成供給等。如果驟然切換至現(xiàn)房銷售，可能會加重房企資金困難，供給不足等，反而推動房價上漲。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也對中新社國是直通車表示，現(xiàn)房銷售能很好地解決保交樓的問題。官方提及有條件的可以進行現(xiàn)房銷售，這意味著未來的住房供應會更多強調(diào)民生保障。李宇嘉也提醒，現(xiàn)房銷售應該因區(qū)施策，因時施策，匹配城市的在售庫存及未來幾年的土地供應計劃，不宜一步到位。
他指出，對資金鏈比較寬松的房企，特別是國企央企，可以鼓勵現(xiàn)房銷售。地方政府也應該在土地出讓環(huán)節(jié)以及融資環(huán)節(jié)，給予更大支持。
而對于短期庫存較少的區(qū)域來說，李宇嘉認為，更適宜采取提前加大供地，再采取“新老劃斷”的模式，也就是要增加供地，加大預售制度監(jiān)管，此后再探索現(xiàn)房銷售模式。對于短期庫存較多的區(qū)域來說，逐步在土地出讓條件中明確規(guī)定現(xiàn)售試點，或是可選擇的過渡方案。
波動性弱復蘇
2023年，針對房地產(chǎn)的支持性政策還會繼續(xù)落地。業(yè)內(nèi)預計，2023年房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)波動性弱復蘇。
近日，國務院副總理劉鶴在達沃斯世界經(jīng)濟論壇2023年年會期間表示，中國針對房地產(chǎn)領域風險，著力穩(wěn)定預期，提供合理流動性，放松過熱時期的調(diào)控措施，積極擴大有效需求。未來中國房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展仍有足夠的需求支撐。
全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議也提出，2023年將以更大力度精準支持剛性和改善性住房需求，提升市場信心，同時也明確將嚴控投機炒房。
開年以來，房地產(chǎn)金融領域的政策寬松仍在持續(xù)。1月5日，央行、銀保監(jiān)會公布建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制的文件，允許滿足新房價格連續(xù)3個月下降的城市探索降低首套房貸利率。
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，70個大中城市中有38城符合降低首套房貸利率的條件。截至1月16日，太原和唐山已下調(diào)首套房貸利率至3.8%。業(yè)內(nèi)認為，此次政策是對2022年9月階段性放松政策的常態(tài)化安排。隨著動態(tài)調(diào)整機制的建立，首套房貸利率將與房價掛鉤，其調(diào)整會更加高頻。
倪鵬飛指出，2023年及未來一段時間，如果沒有意外事件沖擊，房地產(chǎn)總體走勢將是波動性弱恢復，不可能也不應大幅度增長。
樓市總體弱恢復的同時，倪鵬飛說，區(qū)域市場面臨分化，個別一、二線城市需求過旺、供給有限，料率先回暖，但是三、四線城市可能要面臨較長時期的調(diào)整甚至長期下行。
（來源：國是直通車）
(編輯：王思博)
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